Ի՞նչն է շենքը դարձնում A դասի

Աշխարհի տարբեր երկրներում կոմերցիոն անշարժ գույքի առաջարկներ դիտարկելիս հաճախ հանդիպում ենք «Grade A» կամ «A դաս» բնորոշման։ Դրանք սովորաբար վերաբերում են շուկայի ամենաբարձր որակի գրասենյակային տարածքներին, որոնք նախընտրում են առաջատար ընկերությունները և որոնք մեծ հետաքրքրություն են ներկայացնում ներդրողների համար։ Հայաստանում, սակայն, A դասի բոլոր չափանիշներին լիարժեք համապատասխանող գրասենյակային տարածքները դեռևս սահմանափակ են։

Չնայած այս եզրույթի լայն կիրառմանը՝ դրա հստակ սահմանումը հաճախ մնում է անորոշ։ Ի՞նչն է իրականում տարբերում A դասի շենքը սովորական գրասենյակային տարածքից։ Եվ ինչո՞ւ է այդ տարբերությունը կարևոր այն բիզնեսի համար, որը որոշում է, թե որտեղ ընդլայնի իր գործունեությունը։

A դասը ընդունված դասակարգում է, որի միջոցով շենքի որակը, տեխնիկական հագեցվածությունն ու շահագործման արդյունավետությունը գնահատվում են տվյալ շուկայի լավագույն նմուշների համեմատությամբ։ Այս դասի գրասենյակային տարածքները, որպես կանոն, առանձնանում են առաջնակարգ տեղակայմամբ, բարձրորակ ճարտարապետությամբ և դիզայնով, ժամանակակից խելացի տեխնոլոգիաներով, հարմար հասանելիությամբ և վարձակալության համեմատաբար բարձր արժեքով։

Հենց այս հատկանիշների համադրությունն է A դասի գրասենյակային տարածքի ընտրությունը դարձնում ոչ միայն անշարժ գույքի, այլև ռազմավարական բիզնես որոշում։ Այն կարող է տարիներ շարունակ ազդել ընկերության ծախսերի, գործառնական արդյունավետության, կայունության և հեղինակության վրա։

‍

Ի՞նչ է իրականում նշանակում «Grade A»

Գրասենյակային շենքերի դասակարգման համակարգը, որի վրա այսօր հիմնվում են բազմաթիվ ընկերություններ, մշակվել է Շենքերի սեփականատերերի և կառավարիչների ասոցիացիայի (BOMA) կողմից։ Ավելի քան մեկ դար BOMA-ն գրասենյակային շենքերը դասակարգում է երեք հիմնական խմբի՝ A, B և C դասեր։

A դասի (Grade A) շենքերըy տվյալ շուկայում համարվում են ամենահեղինակավոր և բարձրակարգ օբյեկտները։ Դրանք սովորաբար առանձնանում են շուկայական միջինից բարձր վարձակալության արժեքով, բարձրորակ հարդարմամբ և ժամանակակից, առաջադեմ ինժեներական ու տեխնոլոգիական համակարգերով։ Միևնույն ժամանակ, դրանք ապահովում են գերազանց հասանելիություն և շուկայում ունեն հստակ դիրքավորում ու ճանաչելիություն։

B դասի շենքերը լավ կառավարվող, հուսալի և միջինից բարձր մակարդակի գրասենյակային տարածքներ են, որոնք առաջարկում են որակի և արժեքի հավասարակշռված համադրություն։

C դասի շենքերը, որպես կանոն, ավելի հին ֆոնդ են՝ սահմանափակ հնարավորություններով և այն հարմարություններով, որոնք ժամանակակից բիզնեսներն այսօր ակնկալում են գրասենյակային տարածքից։ Դրանց վարձակալության արժեքը սովորաբար շուկայական միջինից ցածր է։

‍

A դասի շենքի հիմնական հատկանիշները

Եթե A դասը շենքի որակի չափանիշ է, ապա ի՞նչ է իրականում ներառում այդ որակը։ Թեև տարբեր շուկաներում չափանիշները կարող են որոշակիորեն տարբերվել, A դասի շենքերին բնորոշ են մի շարք առանցքային հատկանիշներ՝ պրեմիում տեղակայություն և հասանելիություն, բարձրակարգ կառուցվածքային որակ, դիմակայունություն և անվտանգություն, ժամանակակից ինժեներական համակարգեր, արդյունավետ և ճկուն գրասենյակային տարածքներ, պրոֆեսիոնալ կառավարում և զարգացած ենթակառուցվածք։

• Տեղակայություն և հասանելիություն. A դասի շենքերը սովորաբար գտնվում են քաղաքի լավագույն և առավել պահանջված հատվածներում՝ կենտրոնական բիզնես թաղամասերում կամ հեղինակավոր բիզնես միջավայրում։ Դեպի շինություն գործում է զարգացած տրանսպորտային համակարգ: Շինությունն ունի քաղաքի ընդհանուր տեսանկյունից ճանաչելի ու առանձնահատուկ ներկայություն։

‍

• Կիրառված նյութերի որակ. Այս հատկանիշը գուցե տեսանելի չէ սովորական անցորդի համար, սակայն հենց այն է տարբերում սովորական գրասենյակային տարածքը բարձր արդյունավետությամբ և ժամանակակից շենքային համալիրից։ Շենքի դասը մեծապես պայմանավորված է հիմնարար կառուցվածքային լուծումներով՝ հարկերի հատակագծով, սյուների տեղաբաշխմամբ և միջհարկային բարձրությամբ։ Ինտերիերը, հարդարումն ու դիզայնը ժամանակի ընթացքում կարելի է թարմացնել, մինչդեռ շենքի հիմնական կառուցվածքն է երկարաժամկետ կտրվածքով որոշում դրա հնարավորություններն ու արդյունավետությունը։

‍

• Դիմակայունություն և անվտանգություն. Նույն սկզբունքը վերաբերում է նաև շենքի դիմակայունությանը։ Իրական A դասի շենքը նախագծված է այնպես, որ արտակարգ իրավիճակների դեպքում հնարավորինս լավ պաշտպանի մարդկանց և ապահովի շենքի շարունակական շահագործումը։ Սեսմիկ ակտիվ տարածաշրջաններում, ինչպիսին Հայաստանն է, սա հատկապես կարևոր նշանակություն ունի։ Երկրաշարժին դիմակայելը նախապես հաշվարկված և ինժեներական լուծումներով ապահովված կառուցվածքային լուծում է, ինչը շենքի երկարակեցության և սերունդների համար նախատեսված որակի կարևոր չափանիշ է։

‍

• Շենքային համակարգեր և էներգամատակարարում. A դասի շենքերը, որպես կանոն, համալրված են կենտրոնական կլիմայական կառավարման համակարգերով, հուսալի և պահուստային էներգամատակարարմամբ, ինչպես նաև արագընթաց և բարձր թողունակությամբ վերելակներով։

‍

• Արդյունավետ և ընդարձակ հարկային տարածքներ. Մեծ մակերեսով հարկերը, բարձր առաստաղները, բարձրացված հատակները և հնարավորինս քիչ սյուներով կամ առանց սյուների կառուցված տարածքները հնարավորություն են տալիս ճկուն կերպով կազմակերպել աշխատանքային միջավայրը։ Նման լուծումները հատկապես կարևոր են աճող ընկերությունների համար, քանի որ գրասենյակը հնարավոր է հեշտությամբ վերաձևավորել և հարմարեցնել թիմի ընդլայնմանը՝ առանց տարածքի արդյունավետությունը կորցնելու։

‍

• ‍Պրոֆեսիոնալ կառավարում. Grade A շենքի կարևոր բաղադրիչ է նաև դրա կառավարման մակարդակը։ Անվտանգությունը, տեխնիկական սպասարկումը, մաքրությունը և ծառայությունների որակը պետք է համապատասխանեն բարձրակարգ վարձակալների ակնկալիքներին և ապահովեն շենքի արդյունավետ ամենօրյա աշխատանքը։

‍

• Զարգացած ենթակառուցվածք. Grade A շենքի որակը պայմանավորված է ոչ միայն հենց գրասենյակային տարածքներով, այլև այն միջավայրով և ենթակառուցվածքով, որն ապահովում է դրանց լիարժեք օգտագործումը։ Այս մակարդակի շենքերին բնորոշ են ծածկված և բավարար ավտոկայանատեղիները, էլեկտրամոբիլների լիցքավորման հնարավորությունները, հարմարավետ մուտքի և ուղևորների իջեցման գոտիները, օպտիկամանրաթելային կապը, բեռնման և սպասարկման հասանելիությունը, ինչպես նաև ապագա տեխնոլոգիական պահանջներին համապատասխանելու համար անհրաժեշտ ենթակառուցվածքային հնարավորությունները։ Պրեմիում տեղակայման և տրանսպորտային լավ հասանելիության հետ միասին հենց այս ենթակառուցվածքն է A դասի շենքը դարձնում ոչ միայն բարձրակարգ, այլև իսկապես գործնական՝ բիզնեսի ամենօրյա գործունեության համար։

‍

A դասի կարևոր առանձնահատկությունները

Այս դասակարգման համակարգն ունի երկու կարևոր առանձնահատկություն, որոնք արժե առանձնացնել։

1. Չկա միասնական համաշխարհային չափանիշ կամ կարգավիճակ շնորհող պետական մարմին։
   A դասը չի սահմանվում որևէ մեկ միջազգային կամ պետական կառույցի կողմից։ Այն ձևավորվում է տվյալ շուկայի ընդունված գործելակերպի և ոլորտային կազմակերպությունների՝ օրինակ BOMA-ի, սահմանած չափանիշների հիման վրա։ BOMA-ն, մասնավորապես, տարբերակում է երկու մոտեցում՝ մետրոպոլիտենային (metropolitan) և միջազգային (international)։ Առաջինը նախատեսված է նույն շուկայի ներսում շենքերը միմյանց համեմատելու համար, իսկ երկրորդը՝ տարբեր շուկաներում գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտները ներդրողների տեսանկյունից համադրելու նպատակով։
2. Դասակարգումը հարաբերական է։
   Շենքը, որը մի քաղաքում միանշանակ համարվում է A դասի, մեկ այլ՝ ավելի մեծ և մրցակցային շուկայում կարող է դասակարգվել ավելի ցածր մակարդակում։ Օրինակ՝ միջին չափի շուկայում A դաս համարվող գույքը Մանհեթենում կարող է դասվել B դասի շարքին։

Այս տարբերությունների պատճառով ոլորտում երբեմն կիրառվում է նաև ավելի բարձր՝ A+ կամ trophy դասակարգումը։ Այն սովորաբար վերաբերում է բացառիկ շենքերին, որոնք առանձնանում են ոչ միայն իրենց որակով, այլև դառնում են քաղաքի ճարտարապետական դիմագծի և երկնագծի խորհրդանիշը։

A դասը մշտական կարգավիճակ չէ։
Այս դասակարգումը դինամիկ է. շենքը ժամանակի ընթացքում կարող է կորցնել A դասի իր կարգավիճակը, եթե պատշաճ կերպով չի պահպանվում ու չի արդիականացվում կամ եթե դրա հարևանությամբ կառուցվում են ավելի նոր և տեխնոլոգիապես առաջադեմ շենքեր։

Այլ կերպ ասած՝ A դասը կարգավիճակ չէ, որը կարելի է ձեռք բերել մեկ անգամ և ընդմիշտ։ Այն չափանիշ է, որի համապատասխանությունը պետք է շարունակաբար պահպանել և ապացուցել։

‍

Խելացի համակարգեր

Ժամանակակից A դասի շենքերն այսօր ավելի ու ավելի հաճախ մրցում են ոչ միայն տեսանելի առավելություններով, այլև այն լուծումներով, որոնք թաքնված են պատերի ու շենքի ենթակառուցվածքների ներսում խելացի համակարգերով։

Շենքի ավտոմատացված կառավարման համակարգը (BMS) օգնում է օպտիմալացնել էներգիայի սպառումը, ջերմաստիճանի և կլիմայի կառավարումը, ինչպես նաև լուսավորությունը։ Ինտեգրված անվտանգության համակարգեր նպաստում են մարդկանց և տվյալների պաշտպանությանը։

Վարձակալների համար այս «անտեսանելի» լուծումները վերածվում են միանգամայն շոշափելի առավելությունների՝ ավելի բարձր հարմարավետության, անվտանգության և շահագործման ավելի ցածր ծախսերի։

Կայունությունը՝ A դասի կարևոր չափանիշ

Այսօր շենքի բնապահպանական արդյունավետությունն հավելյալ առավելություն չէ, այլ ակնկալվող չափանիշ։

Ժամանակակից A դասի շենքը պետք է համապատասխանի միջազգայնորեն ճանաչված բնապահպանական չափանիշներին, ունենա սերտիֆիկացումներ և մոտ լինի զրոյական զուտ արտանետումների (Net Zero) ցուցանիշին։ Սա կարևոր է ոչ միայն շահագործման ծախսերը նվազեցնելու, այլև միջազգային ընկերությունների կողմից կիրառվող ESG՝ բնապահպանական, սոցիալական և կորպորատիվ կառավարման չափանիշներին համապատասխանելու համար։

Այս թեմային առավել մանրամասն անդրադարձել ենք «Կանաչ շինարարությունը և Երևանի ապագան» հոդվածում․ այսօր ժամանակակից շենքը դժվար թե կարողանա արժանահավատորեն ներկայանալ որպես A դասի՝ առանց կայունությանն ու շրջակա միջավայրի վրա իր ազդեցությանը լուրջ ուշադրություն դարձնելու։

Հարմարություններն ու փորձառությունը

A դասի չափանիշը չի սահմանափակվում միայն շենքի տեխնիկական բնութագրերով․ այն ներառում է նաև այն փորձառությունը, որը շենքն ապահովում է իր այցելուների համար։

Շենքում առկա հարմարությունները՝ հյուրանոցը, ռեստորաններն ու սննդի ծառայությունները, առողջության և ֆիթնեսի կենտրոնները, ճկուն հանդիպումների և միջոցառումների տարածքները, կայանատեղիներն ու կոնսիերժ ծառայությունները պարզապես շքեղություն չեն,  այլ բիզնեսի արդյունավետության գործիքներ են։

Այս հարմարություններն օգնում են ընկերություններին ներգրավել ու պահպանել տաղանդավոր մասնագետներին, բարձրացնել աշխատակիցների արդյունավետությունը և աշխատավայրը դարձնել այնպիսի միջավայր, որտեղ մարդիկ իսկապես ցանկանում են մնալ։

Այն շուկայում, որտեղ որակյալ մասնագետներն ավելի մեծ ընտրության հնարավորություն ունեն, աշխատավայրի որակը դարձել է մրցակցային առավելություն։

‍

Ինչպիսի՞ տեսք ունեն A դասի շենքերը աշխարհի տարբեր քաղաքներում

Աշխարհի առաջատար շուկաներում կան մի շարք շենքեր, որոնք դարձել են A դասի չափանիշը ներկայացնող օրինակներ։ Դրանք այնպիսի բարձրակարգ նախագծեր են, որոնց համեմատությամբ գնահատվում են շուկայի մյուս պրեմիում դասի զարգացումները։

World Trade Center - Նյու Նորք, ԱՄՆ

Salesforce - Սան Ֆրանցիսկո, ԱՄՆ

Սան Ֆրանցիսկոյի ամենաբարձր շենքը՝ Salesforce Tower-ը, ունի LEED Platinum սերտիֆիկացում և հայտնի է իր առաջադեմ «խելացի շենքի» տեխնոլոգիաներով։ Դրանց թվում են ավտոմատացված կառավարման համակարգերը և ջրի վերամշակման խոշոր համակարգերից մեկը, որը տեղակայված է բարձրահարկ կոմերցիոն շենքում։

‍

WTC Երևան․ նոր չափանիշ Հայաստանում

Միայն այս ամբողջական չափանիշների համատեքստում է հնարավոր լիարժեք գնահատել World Trade Center Երևանի նշանակությունը։ WTC Երևանի շենքը Հայաստանի առաջին A դասի, զրոյական արտանետումներով, բազմաֆունկցիոնալ նախագիծն է, որը համադրում է վերը նշված առանցքային հատկանիշները՝ պրեմիում հասցե քաղաքի սրտում, տարածաշրջանի սեսմիկ պայմաններին համապատասխան նախագծված դիմակայուն կառուցվածք, միջազգային չափանիշներին համապատասխան կայունության ստանդարտներ՝ ներառյալ LEED և WELL սերտիֆիկացումները, ինչպես նաև գրասենյակային, հյուրանոցային, առևտրային և ցուցահանդեսային տարածքներ:

Կարևոր հանգամանքն այն է, որ շուկայում, որտեղ դեռևս ձևավորված չէ շենքերի դասակարգման կայացած ավանդույթ, միջազգային չափանիշներին համապատասխան կառուցվող առաջին նման նախագիծն անխուսափելիորեն դառնում է համեմատության նշաձող նոր նախագծերի համար։

WTC Երևանը նպաստելու է այդ նշաձողի ձևավորմանն ու սահմանմանը՝ դառնալով հղման կետ և ճանապարհ հարթելով Հայաստանում ապագա A դասի նախագծերի համար։

Ինչո՞ւ է սա կարևոր բիզնեսի համար

A դասի հասցե ընտրելը միայն հեղինակության հարց չէ․ այն ռազմավարական որոշում է։ Այն հաճախորդներին ու գործընկերներին փոխանցում է վստահություն և հուսալիություն, օգնում է վերահսկել երկարաժամկետ գործառնական ծախսերը, ապահովում է միջազգային բիզնեսի պահանջած կայունության չափանիշներին համապատասխանություն և նպաստում այն մասնագետների ներգրավմանն ու պահպանմանը, որոնք ընկերության հետագա աճի շարժիչ ուժն են։